外墙也算建筑面积？房产专家：暂不影响购房者

  3月1日起，住建部发布的强制性工程建设规范《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引发网友热议。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚在接受潮新闻记者采访时表示：“新规目前针对建筑规划设计，如果当地的房产测绘标准没发生改变，暂时不可能影响购房人。”

  去年8月，住建部就发布了国家标准《民用建筑通用规范》的公告。住建部称，该规范自2023年3月1日起实施，为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。

  新规与旧规最大的不同之处在于3.1.1条：“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”

  根据2013年12月住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》：建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积；以幕墙作为维护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。

  按照十年前的规定，也计算部分外墙水平投影面积，即是外墙结构外围水平面积之和，包括保温层，但是并不把墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙算入。

  而新规范则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入，包括外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等。这一规定刺中了购房者的“公摊之痛”。

  “就政策而言，此次对住房的工程建设进行统一规范，可以规避开发商偷逃面积的一些做法。新规的出发点肯定不是给老百姓增加负担。”易居研究院研究总监严跃进在接受潮新闻记者采访时表示。

  对于购房者来说，相对于专业的、复杂的术语变化，他们更关心买房时公摊面积会否增多、成本是否增加。

  她对潮新闻记者表示：“消费者一般只看套内面积，现在的公摊面积已经有很多了，如果幕墙等等也算公摊的话，大家的压力就比较大了。”

  “实际上，住建部最新执行的这份《民用建筑通用规范》目前主要是针对建筑规划设计和工程的标准化规定，而购房人房产证上的面积和实际的购房款，主要是根据是房产测绘部门出示的测绘报告。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚对潮新闻记者表示，各地有关部门依据自然资源部发布的《房产测量规范》(GB／T17996.1—2000)等文件来制定测绘依据。也就是说，如果当地的房产测绘标准没发生改变，暂时不可能影响购房人。

  浙江工业大学副校长、中国住房和房地产研究院院长虞晓芬则认为：“后续如果测绘调整，我们大家都认为对于目前楼市的主流产品，总体影响不大，因为基本都是线mm左右，对干挂石材外立面的豪宅面积计算有一定影响。而且修改的技术标准适用于3月1日以后出让或划拨的国有土地上的建筑工程，从现在开始开发单位都会按照新的技术标准做地价测算、规划方案设计等，因此对开发单位没有实质性影响。”

  举例：按原规定一层楼四户总建筑面积合计约600平方米(长40米*宽15米)，线毫米，那么按照新规计算，总建筑面积将增加约2.2平方米

  值得注意的是，新规正式实施后，浙江于3月2日发布了关于调整《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量作业规程》有关技术标准的通知(以下简称《通知》)。

  一、结构层高或斜面结构板顶高度小于2.20m的建筑空间，不计算建筑面积；

  二、封闭式阳台，按其外围护结构所围空间的水平投影面积计算建筑面积；不封闭的阳台，按其外围护设施所围空间水平投影面积1/2计算建筑面积。

  虞晓芬分析：“住建部发布的《民用建筑通用规范》其性质是强制性规范，因此各地现执行的与强制性规范矛盾的要配合做调整。所以我省颁的《通知》中依照国家《规范》进行了调整，但是此次没有涉及外立面。”

  “浙江的《通知》，至少说明各地的计算建筑面积标准不一样。各地在实际推进过程中，房企、购房者要根据真实的情况来看。”严跃进表示。

  根据上海市房屋管理局2022年印发的《上海市房产面积测算规范》：房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积；建筑面积按围护结构外围计算，包括围护结构面上的粉刷层、黏贴的墙砖层及黏贴的保温层；玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其水平外围计算建筑面积。这与近期开始执行的《民用建筑通用规范》中的规定基本相符。

  而根据湖南省人民政府网站上公布的2020年版《湖南省房产面积测算规则》，房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积之和；但是，突出房屋墙面的构件、配件、镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚则不计入建筑面积的范围。

  潮新闻记者注意到，浙江版的细化《通知》，适用于2023年3月1日后出让(或划拨)国有建设用地上的建筑工程项目。

  三点调整对应到消费的人熟悉的房屋上就是针对了：阁楼、阳台、雨棚(露台)，其中，又以“阳台”为主要聚焦点。关于“阳台”的建筑面积计算，对比之前版本有较大调整。

  浙江省之前的政策是2018版《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量作业规程》：2018年7月1日以后新出让(或划拨)的土地，住宅套内阳台不论封闭与否，均按1/2计算建筑面积。

  而若按照新规，2023年3月1日以后新出让(或划拨)的土地，不封闭阳台，可按1/2计算建筑面积；封闭阳台，则需全部计算建筑面积。

  包不包阳台，在杭州房地产市场上，一直是一个具有争议性的话题。不包阳台，不仅涉及安全问题，日常清理也挺麻烦；而在一些不封阳台的小区，业主私自包阳台还会影响小区外立面美观度，甚至间接影响二手房价。

  值得关注的是，目前杭州不少板块像勾庄、未来科技城、云城、东湖新城等，土地出让时规划条件中都有“公建化外立面”的要求和规定，即“开发商必须统一封阳台”。最典型的案例，去年年底交付、曾2万人摇的城北万象城幸福里。若按照新规来，这类公建化立面居住小区，今后阳台都要算全面积了。

  3月杭州的唯一一场土拍大战，将于3月29日打响，来自未来科技城、钱江世纪城、浦沿、宁围等热门板块的10宗涉宅地要集中出让。根据新规，这批次土地成交后，新建商品住房若包阳台，需要计算全面积。而参考杭州现阶段的新房开发速度，这批住宅项目，预计最快2023年中就能面市。

  浙江版新规对于开发商拿地以及后续新房销售，会否有所影响？宝业房地产集团总经理孙宇光认为，影响不大。“可能以后封闭阳台的项目就少了，住宅的公建立面难做一些，其他影响不大。”

  楼(地)面处：是指楼(地)面的设计完成面，对于没有结构楼板的地面，应为混凝土垫层顶面；

  外围护结构：是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等；

  外表面：是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线。