外墙计入建筑面积究竟会不会增加公摊

  3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。一石激起千层浪，“公摊面积3月1日起增加”、“外墙也算建筑面积”等观点近日时常见诸网端，戳中了广大购房者的“公摊痛点”，但真相究竟如何？

  由于房产属于大宗商品，买房是很多家庭最大一笔支出，所以，有关房产的政策规范广受关注。由于新实施的《民用建筑通用规范》，3.1.1条规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”，有的人觉得这将增加公摊面积影响得房率，因而引发了争议。

  对于“外墙计入建筑面积将增加公摊”的说法，有关部门的回应是“误读”，但没有详细解释。在舆论场上，就此问题任旧存在不同看法，有的人觉得公摊面积可能会变大，理由是，不仅是外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积增加公摊。

  但另一种声音则认为，这不会增加公摊面积。原因是，《民用建筑通用规范》属于建筑规范，规范对象是建筑规划设计和建筑施工，不会影响房产测绘。而各地对公摊面积的计算，依据的是自然资源部制定的《房产测量规范》(GB／T17996.1—2000)等文件。也就是说建筑规范与测绘规范是两个不同的规范文件。

  现在的问题是，未来某一天，测绘规范与建筑规范会不会就外墙计入建筑面积形成统一规定？暂时来说，外墙计入建筑面积并不会增加公摊面积。但如果未来两个规范相统一，就会增加公摊面积，这也是该话题持续引发争议的原因之一。在笔者看来，要想消除这种“误读”和争议，至少要从两个角度入手。

  一方面，《民用建筑通用规范》的起草者或者制定者，应该就外墙面层计入建筑面积的规定，进行详细、通俗的解释说明，以权威解读消除社会“误读”。在我国已重申“房地产支柱产业”地位，明确支持刚性和改善性住房需求的情况下，只有消除各种不良影响，才能打消购房者顾虑，促进楼市健康发展。

  对比新旧建筑规范，会发现旧规范并非完全不计算外墙水平投影面积，但新规范相比旧规范，将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入建筑面积，变化是比较明显的。为何要做出这样的改变，其积极意义究竟在何处，这一改变会不会增加公摊面积影响得房率，都能够最终靠详细地理解阅读告诉公众。

  另一方面，应该完全解决“公摊痛点”。由于部分项目公摊面积过大，导致购房者实际得房率低而承担的公摊费用高，或是因为“公摊哪些面积，公摊多少面积”不透明，损害购房者权益，造成公众对“公摊乱象”意见颇大。如今《民用建筑通用规范》实施，非但没解决公摊问题又引发争议，值得思考。

  笔者以为，是时候规范公摊面积了。只有以法律或规范，把公摊面积关进笼子里，才能规范开发商行为，维护购房者合法权益。2019年，《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，被认为是一大进步，但至今还没正式实施。只有彻底规范“公摊”，才能彻底消除“误读”。